Desenvolvido pela Cushman & Wakefield “em resposta ao interesse crescente dos investidores imobiliários” no mercado turístico português, o estudo “Mercado Hoteleiro em Portugal 2017” fala de um “mercado turístico ao rubro” no país, marcado por um “excelente desempenho das unidades hoteleiras e pelos máximos registados, ano após ano desde 2010, nos indicadores turísticos”.

“Esta performance tem despertado o interesse de investidores internacionais para produtos de natureza turística, encontrando nestes ativos opções de investimento a taxas de retorno competitivas”, lê-se no trabalho.

O estudo destaca as cidades de Lisboa e do Porto e a região do Algarve “como destinos muito apelativos para o capital internacional” que diz reconhecer nos ativos hoteleiros destas zonas “um potencial de valorização muito significativo”.

Entre as principais “tendências” de evolução do setor turístico em Portugal, a Cushman & Wakefield destaca a “qualificação do produto”, com um aumento da oferta que “tenderá a concentrar-se em unidades de categoria superior”, e o “crescimento de produtos alternativos” de natureza (nos Açores e Serra Algarvia), de surf (nas costa Oeste, Norte de Lisboa, Alentejana e Vicentina), e de novos destinos de ‘sol & praia’ (em Troia e na Costa Alentejana) e de natureza cultural (em Évora, Coimbra, Aveiro, Guimarães e Braga).

Também antecipada pela consultora é uma tendência de “separação da propriedade e gestão” dos investimentos turísticos, na sequência de um aumento “gradual ao longo dos próximos anos” da participação dos investidores imobiliários institucionais no mercado turístico português.

“Estão reunidas as condições à institucionalização da propriedade hoteleira, ou seja, ao incremento de investidores ‘core’/’core plus’ em destinos consolidados como é o caso de Lisboa e Porto, numa perspetiva de médio/longo prazo. Verifica-se ainda uma tendência de contração das ‘yields’ [margens] de mercado, sobretudo motivadas pela entrada de ‘players’ [operadores] com capacidade de gestão hoteleira e pelo incremento das performances geradas”, refere o trabalho.

A análise da Cushman & Wakefield aponta ainda para uma tendência de “concentração da operação” no mercado turístico português, com “a atual pulverização de operadores no mercado a ser reduzida substancialmente através do crescimento das marcas dominantes, essencialmente por via da aquisição de unidades existentes, mas também através de algum crescimento orgânico”. Nesta evolução, é antecipada uma “afirmação dos destinos dominantes” do Algarve, Lisboa, Porto e Madeira.

No caso de Lisboa, são apontados “cerca de 40 projetos futuros conhecidos” que, nos próximos cinco anos, se traduzirão em mais 3.500 unidades de alojamento na cidade, estando “a maioria” dos projetos localizados no centro da cidade e pertencendo às categorias quatro e cinco estrelas.

Embora admitindo que “o volume de crescimento da oferta nos últimos anos possa despertar alguma reserva face à sustentabilidade do setor”, a consultora destaca que “a evolução da procura foi muito superior”: “Tendo em conta as aberturas previstas para os próximos três anos na cidade de Lisboa, o crescimento médio anual da oferta pode estimar-se na ordem dos 3%. Por sua vez, as dormidas na capital nos últimos três anos evoluíram a uma taxa média anual de 11%, mais do triplo do que o ritmo previsto para a oferta”, sustenta.

Já na Área Metropolitana do Porto - que “conta hoje com mais de 170 estabelecimentos hoteleiros que oferecem cerca de 12.000 unidades de alojamento” - os projetos com abertura prevista para os próximos três a cinco anos “ultrapassam as 30 unidades, localizando-se a grande maioria na cidade do Porto”.

“A crescente atratividade da cidade para os turistas internacionais tem vindo a captar o investimento em novas unidades hoteleiras, sendo hoje conhecidos 18 novos projetos para a cidade com uma oferta que ultrapassa os 1.200 quartos”, refere a Cushman & Wakefield, salientando que “a quase totalidade” dos novos hotéis previstos para o Porto no próximo triénio são de quatro e cinco estrelas.

Tal como na capital, também no Porto o ritmo de crescimento médio anual de 3% previsto para a oferta situa-se a um nível “muito inferior” ao da procura, cujo crescimento médio anual entre 2014 e 2016 rondou os 15%.